En France, l’immobilier a toujours fait office de valeur refuge. Pour le commun des ménages Français, il occupe une place toute particulière en termes de patrimoine. A lui seul, il représente plus de 60 % du patrimoine des Français, selon les données recueillies par l’INSEE et la Banque de France. Le point sur le sujet avec Omnium France.
L’axe économique, une analyse essentielle
Au vu de la conjoncture économique actuelle, l’immobilier doit être considéré comme un investissement sur le long terme. La durée moyenne de conservation d’un bien en France est de 13 ans pour le locatif et 30 ans pour les biens immobiliers d’usage. Pour certains experts, il serait pertinent désormais d’avoir une vision sur le moyen-terme quand il s’agit d’investir dans l’immobilier, car un tel placement implique des frais importants qu’il faut amortir (frais de transaction, TVA sur les biens neufs, droits d’enregistrement…).
En termes de performance, les biens immobiliers offrent la possibilité de prendre de la valeur au fil du temps, comme cela a été constaté depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, tout en générant des revenus grâce aux loyers perçus lorsqu’ils sont loués. Cependant, il est important de tenir compte de la rentabilité nette, car le risque d’impayé des loyers ainsi que les diverses charges liées à l’entretien, à la copropriété et à la rénovation énergétique peuvent réduire les bénéfices.
L’un des principaux avantages de l’immobilier est la possibilité d’utiliser un financement par emprunt, ce qui permet aux ménages d’acquérir des biens immobiliers avec un faible apport initial. Cette stratégie de « levier financier » est généralement impossible avec d’autres types d’actifs patrimoniaux, notamment les placements financiers.
Toutefois, quand il s’agit d’investir dans l’immobilier, les perspectives ne sont pas toujours positives. Il existe tout de même un revers de médaille auquel il convient de se préparer. En effet, quand les taux d’intérêt augmentent, la capacité à emprunter diminue de manière quasi-automatique. En créant un déséquilibre entre l’offre et la demande, ils participent ainsi à la dévaluation de la valeur des biens immobiliers nouvellement acquis.
Des études ont révélé que lorsque les taux d’intérêt des crédits immobiliers augmentent de 1%, il est couramment observé que les prix de l’immobilier chutent d’environ 9 % dans les 12 à 18 mois qui suivent. Étant donné que les taux ont augmenté de 2 % entre janvier 2022 et janvier 2023, il est important d’être vigilant quant à la possibilité d’un ajustement des prix du marché immobilier dans un avenir proche.
Quel rapport existe-t-il entre l’immobilier et la fiscalité patrimoniale
Concernant le volet fiscal, il faut savoir que les évolutions législatives instaurées par Emmanuel Macron lors de son premier mandat n’ont aucunement épargné le domaine immobilier. En effet,
Contrairement aux produits de placement financier qui sont désormais soumis à un taux forfaitaire de 30 % (composé de 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), les revenus provenant de l’immobilier demeurent imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Cela signifie que pour certains contribuables, les revenus fonciers peuvent être soumis à une imposition de plus de 66 % (45 % pour la tranche maximale de l’impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux et 4 % au titre de la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus). Cette pression fiscale doit être prise en compte pour évaluer la rentabilité nette d’un investissement immobilier.
