L’investissement est une dépense destinée à créer de la richesse à long terme. Compte tenu de l’espérance de vie qui augmente considérablement en France, le nombre de personnes retraitées connaît une hausse assez surprenante. Pendant que la population vieillit, les Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) deviennent insuffisants pour combler le grand déficit qui s’observe sur le marché. Par ailleurs, la pénurie de ce type d’établissement spécialisé reste pour bon nombre d’investisseurs, une opportunité à saisir. Découvrez dans cet article pourquoi vous devriez absolument faire de l’investissement locatif en EHPAD.
Un EHPAD, qu’est-ce que c’est ?
Un EHPAD est un établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes. C’est une structure qui héberge des retraités, mais à une différence près des maisons de retraite. En effet, ce genre d’établissement ne prend en charge que les personnes qui se trouvent dans un besoin d’accompagnement médical quotidien pour de multiples raisons dont les maladies dégénératives nécessitant un lourd équipement médical.
Le système de l’EHPAD est à l’image d’une sorte d’internat. Les personnes y sont gardées, nourries et prises en charge médicalement par le personnel qui y travaille. Généralement, il est retrouvé dans ces établissements des personnes de plus de la soixantaine, et les soins médicaux dont elles bénéficient ne concernent que des services d’aide, de restauration, de blanchisserie ou encore de loisir.
L’investissement EHPAD, quel principe de base ?
S’il existe un investissement qui soit assez particulier, c’est bien l’investissement en EHPAD. Ce type d’établissement concerne particulièrement la gestion immobilière locative. Ceci pour dire qu’investir en ehpad permet à ce qu’un gestionnaire se charge de gérer le bien à votre place. Le principe se fait selon une procédure très simple.
Vous achetez dans un EHPAD, une ou plusieurs chambres que vous confiez par la suite au gestionnaire. Ce dernier prendra le soin de chercher un locataire pour vous. Et vous, en tant que propriétaire-investisseur, aurez à prendre de la part de votre gestionnaire, le loyer qui vous revient de droit. Remarquez que vous êtes payé par le gestionnaire, et non par le locataire proprement dit.
En fonction de la durée du contrat et de ces prédispositions, le gestionnaire aura l’obligation de vous verser le loyer mensuellement même en l’absence d’un locataire dans votre chambre.
À qui est destiné l’investissement en EHPAD ?
L’investissement en EHPAD n’est pas ouvert à tout avenant. Comme il est possible de le constater, ce type d’investissement s’adresse particulièrement à des personnes dont le but est de se constituer un patrimoine. Ce qui permettra de générer un flux important de revenus régulier sans s’ingérer dans la gestion locative du bien. Les personnes qui investissent en ce domaine le font souvent pour préparer leur retraite.
Cependant, l’investissement en EHPAD n’est pas seulement accessible aux personnes qui cherchent à se constituer un patrimoine. Il peut aussi être ouvert aux personnes qui éprouvent le besoin de convertir une partie de leur patrimoine financier en patrimoine immobilier.
Quels sont les avantages d’investir en EHPAD ?
Pour de nombreux investisseurs, l’investissement en EHPAD est une solution idéale porteuse de revenus complémentaires. Mais, ce n’est pas tout, car investir en EHPAD présente de nombreux autres avantages qu’il est important de connaître.
Une demande en pleine croissance
Une petite analyse démontre que 10% de la population française est âgée de 75 ans et peut être même plus. Plus loin, la démographie européenne prouve qu’il existe de plus en plus des populations vieillissantes et que l’estimation devrait atteindre 25% en 2060. Une comptabilité à ne pas prendre à la légère car, il dénote des statistiques précédentes, une demande forte de prise en charge des personnes âgées. Il est alors possible de conclure que les établissements représentent un gros atout pour l’économie européenne, et en particulier, celle de la France. De plus, l’ouverture d’établissements EHPAD répond parfaitement à un besoin de société.
Par ailleurs, en investissant en EHPAD, vous avez la possibilité de percevoir des loyers sans gestion locative du bien en question. Deux avantages majeurs ressortent pour l’investisseur. D’abord, la garantir des loyers contre ensuite une totale délégation de la gestion de son bien. Avec une telle stratégie et un contrat commercial de longue durée signée, vous assurerez sans l’ombre d’un doute tous les avantages de l’immobilier locatif tout en étant à l’abri des contraintes et implications de ce dernier.
Ensuite, il convient d’ajouter que l’investissement en EHPAD a un caractère fiscal et revêt une performance qui permet de le hisser au rang des investissements qui allient sécurité et rendement. À titre illustratif, quand un particulier acquiert une chambre en résidence séniore, il obtient automatiquement le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). L’avantage qui se trouve dans une telle démarche est qu’elle permet de supprimer la fiscalité des loyers perçus par l’investisseur. Il en ressort qu’il est alors possible d’acquérir un bien et d’amortir les rentes sur une période pouvant aller de 20 à 30 ans au maximum. Parallèlement, la rentabilité est située entre 4 à 5% en moyenne. C’est le rapport locatif annuel.
Un patrimoine immobilier à long terme
Les Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes sont de nouveaux appâts pour les investisseurs immobiliers. Ces derniers peuvent se constituer des revenus sur le long terme sans vraiment s’inquiéter de la gestion qui en est faite en optant pour une gestion locative. Vous convenez que ce type d’investissement est beaucoup moins contraignant et ne présente pas les mêmes dispositions qu’un investissement locatif traditionnel.
Tout comme le LMNP, le dispositif Censi-Bouvard détient également des avantages fiscaux. Selon ce dispositif, les particuliers peuvent atteindre les 11% du montant investi. Ce montant s’étalera sur 9 ans, ne prendra en compte que les achats en dessous de 300 000 euros uniquement pour des biens neufs. Toutefois, le mieux serait d’opter pour un bail commercial de longue durée pour un investissement plus sécurisé.
La Location Meublée Non Professionnelle permet à l’investisseur de louer un bien tout en percevant les bénéfices industriels et commerciaux. Cela permet d’être assujetti au BIC. L’investisseur pourra alors, s’il le souhaite, soustraire les frais des notaires et le mobilier des loyers perçus. Ce qui lui revient à un pourcentage d’amortissement de 80% de la valeur hors taxe du montant de l’investissement sur une durée de 20 ans.
De plus, la possibilité est donnée à l’investisseur de pouvoir récupérer la TVA quelques mois après l’achat du bien. Un vrai avantage fiscal comparé à d’autres investissements classiques.
Précautions à prendre avant d’investir en EHPAD ?
Hormis les critères de choix dont il faut tenir compte lors de l’acquisition d’un mobilier dans le cas de la gérance immobilière, l’investisseur devra tenir compte du caractère spécifique que cette activité présente. En effet, elle est soumise à une réglementation et est constamment mise à jour. Les établissements sont quelques parts influencés des pouvoirs publics et il faut donc considérer les choix politiques des gouvernements avant de se lancer.
Par ailleurs, tel que le recommande tout investissement en immobilier géré, l’exploitant doit jouir d’une bonne santé financière. C’est un facteur prépondérant à ne pas négliger. Afin de vérifier cela, il vaut mieux se référer aux résultats antérieurs plutôt qu’aux promesses futures de l’exploitant avec lequel vous vous apprêtez à conclure l’affaire.
Autre détail essentiel à savoir, les exploitants disposent d’un agrément dans le but de gérer un établissement. L’agrément en question n’est pas lié à la résidence, ce qui sous-entend qu’un exploitant a le libre choix de quitter les lieux où il travaille pour œuvrer ailleurs. Cependant, il doit exister des raisons sérieuses qui pourraient le pousser à s’en aller. Dans la mesure où ces raisons sont valables, il devra maintenant motiver sa décision auprès des autorités de tutelles.
Pour finir, retenez que le bail commercial EHPAD répond aux mêmes critères de choix que n’importe quel autre bail d’investissement en résidences services. Son but est de s’entendre de communs accords sur les obligations et les contreparties de chacune des parties, dont le particulier et le bailleur professionnel. L’investisseur entrera donc en possession de ses loyers tous les mois sans avoir à se faire des soucis pour l’exploitation du logement, encore moins de son taux d’occupation.
