En s’aventurant dans l’immobilier locatif, le futur investisseur se trouve confronté à un choix décisif : opter pour une location vide ou meublée ? Au-delà des aspects juridiques et réglementaires, ce choix tourne principalement autour du rendement locatif. En d’autres termes, il s’agit de trouver le parfait équilibre entre rentabilité et risque. On vous le dit tout de suite, il n’y a pas de bonne ou de mauvaise formule, car chacune est indiquée pour une situation donnée, et a ses avantages et ses limites.
La location vide, bien que moins lucrative, s’avère être un gage de stabilité, assurant des loyers réguliers grâce à une rotation de locataires moindre. Cette constance se traduit aussi par des coûts de gestion et d’entretien allégés. Pour sa part, la location meublée promet des rendements élevés et un cadre fiscal particulièrement avantageux, mais elle a aussi ses risques. Quel est donc l’investissement qui offre le meilleur rendement tout en maîtrisant au mieux les risques ? Eléments de réponse !
Les loyers en location vide
Commençons par une évidence : meubler un appartement induit nécessairement un coût, car c’est un service de valorisation de l’espace intérieur et, bien entendu, les services se paient. Ainsi, entre deux biens identiques en termes de qualité, superficie et localisation, le bien meublé aura un loyer majoré de 5 à 30 %. Mais gardez à l’esprit que cette augmentation ne doublera jamais le loyer initial. Tentons d’illustrer cette dynamique par deux cas concrets :
- Prenons l’exemple d’un studio coquet de 20 m², niché au cœur du XVe arrondissement parisien, dans le quartier Javel. Doté d’un balcon et d’une cave, et fraîchement rénové, il se situe dans un bâtiment datant de 1962. En adhérant au dispositif d’encadrement des loyers, le montant en location vide s’élève à 604 € brut hors charges mensuelles. Pour la version meublée, ce loyer grimpe « modestement » à 676 € (données d’août 2016) ;
- Examinons également un T2 de 41 m², situé dans le très prisé VIe arrondissement de Lyon. Parfaitement entretenu et situé au sixième étage d’un immeuble avec ascenseur, son loyer en version vide est de 720 € brut hors charges mensuelles. En optant pour la location meublée, vous pourrez percevoir un loyer de 790 €.
Location meublée : la promesse d’une rentabilité brute plus attrayante
Nous vous le disions, en matière d’investissement locatif, le choix d’une location meublée présente l’avantage d’un loyer généralement plus élevé. Et cette différence se ressent surtout quand on parle de rentabilité brute : en gros, on prend le loyer annuel, on le divise par le coût du bien et on multiplie par 100. Ça vous semble compliqué ? Voyons ce que ça donne en chiffres…
Imaginons notre petit studio niché au cœur de Javel à Paris, valant la coquette somme de 190 000 €. En location vide, on atteint une rentabilité annuelle de 3,8 %. Plutôt pas mal, non ? Mais attendez de voir ce que ça donne en meublé : on grimpe à 4,2 % ! Passons maintenant à Lyon, pour un deux-pièces cosy d’une valeur de 210 000 €. En version vide, il nous rapporte une rentabilité brute annuelle de 4,1 %. Et avec des meubles ? On monte à 4,5 %.
Mais attention : on parle ici de rentabilité brute. Derrière, il y a tout un tas de petites choses à considérer : charges, taxes, impôts, régimes fiscaux… Tout cela pour dire que seule la rentabilité nette permettra de savoir si on fait une bonne affaire ou pas.
Quid de la fiscalité en location meublée ?
Vous vous posez des questions sur la fiscalité en location meublée ? On vous rassure tout de suite : elle est plutôt favorable ! Vous avez certainement entendu parler du fameux statut de loueur en meublé non professionnel, plus communément appelé LMNP. C’est le petit chouchou des propriétaires-bailleurs qui se lancent dans la location meublée et certaines sociétés spécialisées comme Cosy Home proposent de les gérer à votre place avec un taux de satisfaction élevé. Pourquoi ? Parce qu’il offre des avantages fiscaux assez séduisants.
Si vous penchez pour le régime forfaitaire, vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos loyers. Et avec le régime réel, vous déduisez non seulement vos charges de vos revenus locatifs, mais vous pouvez aussi jouer avec les amortissements. En gros, vous allez pouvoir minorer vos revenus locatifs lors de la déclaration au fisc, grâce à une déduction liée à l’usure des différents éléments du bien. Et petite astuce : en déduisant vos dépenses de vos recettes, vous faites baisser votre revenu imposable. Et qui dit moins de revenus, dit moins d’impôts à payer ! Mais attention, la location meublée n’est pas exempte de tout. Elle est assujettie à la Contribution économique territoriale, la petite sœur de la taxe professionnelle.
Pour ceux d’entre vous qui pencheraient pour la location vide, sachez que les loyers entrent dans le cadre des revenus fonciers. Si vous optez pour le régime forfaitaire (aussi appelé micro-foncier), le fisc vous fait un petit cadeau, sous forme d’abattement de 30 %. Autrement dit, seuls 70 % de vos loyers sont imposés. Et si vous choisissez le régime réel, là encore, vous pourrez déduire vos charges. En outre, si jamais vous affichez un déficit foncier, vous pouvez alors l’imputer sur vos revenus. Mais gardez à l’esprit qu’il y a un plafond à respecter, à hauteur de 10 700 € par an.
Location vide / Location meublée : à chaque formule ses frais
Si vous optez pour la location vide, votre principal défi est de fournir un logement en bon état et conforme aux critères d’un habitat décent. Cela implique notamment un espace offrant au moins 9 m² de surface et 20 m³ de volume, tout en garantissant la santé et la sécurité du locataire.
Meublée = meubles + équipements
C’est un peu la même chose en location meublée, en plus du coût des meubles et des différents équipements. Et non, il ne suffit pas de mettre quelques chaises et un lit pour louer en meublé… Plus vous ajoutez des petits conforts (lave-vaisselle, machine à laver, écran plat…), plus votre bien est attrayant. Et si vous ciblez une clientèle « chic », notamment les hauts cadres, il faudra monter d’un cran, ce qui a bien entendu un coût…
Des frais plus maîtrisés en location vide
Le charme de la location vide ? Le locataire vient avec ses meubles, signe qu’il voit à moyen, voire long terme. Avec un bail de trois ans, il s’installe et s’attache, et prend souvent soin du bien, car il s’y projette sur la durée. Cela se traduit par une rentabilité plus régulière, bien que moindre, mais aussi moins de frais d’entretien.
