Quand un investisseur particulier achète un terrain, il peut faire face à une restriction qui va l’empêcher de procéder à la construction de son Bien, dans une zone bien précise. Appelée servitude non aedificandi, cette restriction peut être appliquée pour diverses raisons et peut être imposée aussi bien aux propriétaires de terrain situé en zone rurale qu’à ceux qui possèdent un Bien situé dans les grandes villes et sur des aires classées.
La servitude non aedificandi
La servitude non aedificandi est une limitation du droit de la propriété définie par l’article 689 du Code Civil comme une interdiction de bâtir sur un fonds.
A l’instar des autres servitudes, elle implique l’existence de deux fonds, à savoir le fonds dominant et le fonds servant qui est la zone du terrain sur laquelle la restriction est applicable.
A titre d’information, cette limitation du droit de la propriété peut découler d’une convention privée ou imposée le plan local d’urbanisme (PLU).
Les constructions interdites
Si la loi définit la servitude non aedificandi, elle ne donne aucune précision sur les constructions considérées comme interdites. En effet, la législation estime que les restrictions doivent être déterminées par l’acte établissant la servitude et par les parties qui ont procédé à son élaboration.
Cependant, il faut savoir que les routes et les dalles sont considérées comme des constructions. Ainsi, la jurisprudence a défini que tout élément dépassant le sol ne peut être mis en place sur une zone soumise à limitation.
Dans le cas où l’acte ne précise pas les constructions prohibées, l’élévation d’élément au sol, en surplomb ou en sous-sol du fonds servant est interdite. Néanmoins, la restriction ne s’applique pas aux constructions temporaires (moins de 3 mois).
Pourquoi la servitude non aedificandi ?
Une limitation du droit de la propriété est souvent établie en raison de la situation géographique du terrain. Elle peut être utile pour optimiser l’éclairage naturel, garder une vue dégagée sans vis-à-vis ou pour permettre à l’air de circuler librement, dans une zone bien définie.
Dans certains lotissements, la servitude non aedificandi est mise en place pour éviter la construction d’annexes pouvant avoir un impact sur l’harmonie des Biens.
Par ailleurs, cette restriction peut également être établie pour préserver une ambiance calme. Les terrains situés à proximité de cimetière sont souvent soumis à ce type de limitation.
Est-il possible de mettre fin aux restrictions ?
En règle générale, une servitude aedificandi ne peut pas être supprimée. Cependant, il existe des cas où les restrictions peuvent être levées.
D’un point de vue légal, une construction érigée sur un fonds servant qui n’a pas été contestée pendant plus de 30 ans ne peut plus faire l’objet de poursuite et le propriétaire a la possibilité de procéder à la mise en place d’un bâtiment plus imposant, s’il le souhaite.
D’autre part, sur certains terrains, les fonds servants peuvent devenir impraticables et les interdictions prennent généralement fin avec cette praticabilité.
Dans le cas d’une servitude établie par convention entre deux ou différentes parties, l’annulation des limitations peut s’effectuer par un commun accord.
Il faut noter que les parties engagées dans l’élaboration d’une restriction sont chargées de procéder aux contestations. Si des travaux sont réalisés sur un fonds servant sans aucune remise en cause, la jurisprudence autorise la poursuite des opérations puisqu’elle considère que les acteurs impliqués dans l’élaboration de la servitude ont renoncé à leur droit de contester.
