Lutter contre la pénurie de logements en milieu urbains, offrir une meilleure rentabilité, faciliter la vente de terrain… on ne compte plus les avantages de la division de terrain, ou division parcellaire, ce qui explique sa popularité grandissante. Focus sur cette pratique et son coût pour le particulier.
Qu’est-ce que la division parcellaire ?
La division parcellaire consiste à « découper » un terrain en plusieurs parcelles, notamment lorsque le propriétaire veut vendre uniquement une partie de son terrain, ou obtenir un meilleur prix sur la totalité. Il arrive souvent qu’un terrain ne se vend pas en raison de son prix trop élevé. Le propriétaire peut alors décider de le diviser en différents lots, et le vendre ainsi à plusieurs acheteurs ou à un promoteur immobilier. Il arrive aussi qu’un propriétaire n’utilise qu’une seule partie de son terrain, et ne souhaite pas entretenir le reste. Dans ce cas également, il peut le diviser pour vendre la ou les parcelles inutilisées.
Comment savoir si un terrain est divisible ?
La division parcellaire est un processus aux formalités définies par la loi. Dans ce sens, le propriétaire doit tenir compte des règles d’urbanisme, notamment le plan d’urbanisme local (PLU) et le règlement national d’urbanisme, où l’on retrouve le zonage des territoires. Le règlement national d’urbanisme n’est appliqué qu’en l’absence du PLU.
Ensuite, il s’agit de connaître la configuration du terrain. Théoriquement, tous les terrains sont divisibles, mais en pratique, ce n’est pas toujours le cas. De plus, pour qu’un terrain soit divisible, il doit être d’une surface minimale de 300 m². Pour résumer, il est conseillé de faire appel à des experts de division (des géomètres par exemple) afin que la division se fasse dans les meilleures conditions et sans complications.
Les étapes de la division d’un terrain
Les démarches pour diviser un terrain sont relativement simples, mais strictes. La première étape, non-obligatoire mais recommandée, consiste à faire une étude de faisabilité à déposer en mairie. Concrètement, le propriétaire doit demander un certificat d’urbanisme opérationnel, accompagné d’un plan de situation du terrain, d’une note descriptive du projet de division, et d’un plan mentionnant les bâtiments existants.
Ensuite, il faut faire le bornage, ou l’action de délimiter les parcelles. Cette tâche doit être confiée à un géomètre-expert relevant de l’Ordre. Enfin, le propriétaire dépose la déclaration préalable en mairie pour informer les instances municipales de la division.
Quel est le coût de la division parcellaire ?
Le premier coût à prendre en considération est celui du bornage, dont le prix varie considérablement en fonction de la superficie du terrain, ainsi que du nombre de parcelles à délimiter. Généralement, le recours à un géomètre-expert coûte entre 1 000 et 2 000 euros en moyenne. Les taxes inhérentes à la division et à la vente des parcelles viennent s’ajouter à cette première dépense. Il s’agit principalement de la plus-value immobilière et des prélèvements sociaux lors de la vente de parcelles, dont le propriétaire doit s’acquitter s’il possède le terrain depuis moins de 30 ans. Par ailleurs, la taxe communale peut être instaurée par les communes lors de la première cession des terrains rendus constructibles. La taxe en question correspond à 10% de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition actualisé, selon l’indice des prix à la consommation.
