Dès 2025, la location meublée non professionnelle perd l’un de ses plus puissants atouts fiscaux. Les amortissements, jusqu’ici exonérés lors de la revente, seront désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value. Une volte-face qui bouleverse les équilibres économiques du statut LMNP, sans pour autant en signer l’arrêt de mort. Le point sur le sujet avec Stellium, expert en solution patrimoniale !
Le régime réel en LMNP frappé au portefeuille
Jusqu’ici, le régime réel du LMNP s’apparentait à une aubaine : amortissements du bien immobilier, du mobilier et des travaux supérieurs à 600 euros déduits des revenus locatifs, le tout sans impact au moment de la revente. Un levier d’optimisation redoutable, qui permettait souvent d’annuler totalement l’impôt sur les loyers pendant des années. Mais à compter du 1er janvier 2025, ce scénario idéal appartient au passé. Le gouvernement a décidé de supprimer cette exception, en imposant la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, comme c’est déjà le cas en LMP (Loueur Meublé Professionnel). Une harmonisation fiscale justifiée, selon Bercy, par la volonté de réguler un marché locatif sous tension, exacerbé notamment par la prolifération des meublés touristiques.
Objectif ? Rendre la location longue durée plus attractive que la location meublée. Rappelons que les baux en vide courent sur trois ans, contre un an pour le meublé. Autrement dit, plus de stabilité pour les locataires… et une fiscalité moins accommodante pour les bailleurs.
Une note salée à la revente
Prenons un cas pratique. Un investisseur ayant acheté un bien 190 000 euros en 2020, amorti à hauteur de 8 000 euros par an, et le revendant 240 000 euros en 2025, voyait jusqu’alors sa plus-value imposable plafonnée à 50 000 euros. Après réforme, l’administration fiscale y ajoute les 40 000 euros d’amortissements cumulés, portant la base à 90 000 euros. Résultat : une facture fiscale qui grimpe de 18 100 à 32 580 euros. Une envolée de plus de 80 %. Alors oui, les abattements pour durée de détention restent en place. A partir de six ans de détention, le fisc consent des allègements progressifs, jusqu’à une exonération totale au bout de trente ans. Mais pour les investisseurs à horizon de dix ou quinze ans, la pilule sera amère.
Des niches qui survivent… pour combien de temps ?
Le couperet ne s’abat toutefois pas sur tout le parc. Certaines typologies de biens sont épargnées, notamment les résidences étudiantes, les logements pour seniors, personnes âgées ou handicapées qui conservent leur fiscalité favorable. Pourquoi ? Parce qu’ils répondent à des besoins sociaux jugés prioritaires. Mais ces exceptions pourraient, à leur tour, être révisées si la pression fiscale devait s’intensifier.
Le LMNP a-t-il encore un avenir ?
Si l’amortissement est désormais neutralisé à la revente, il reste toujours redoutablement efficace pour effacer les loyers imposables pendant la période de détention. Pour un bailleur bien conseillé, le régime réel demeure donc un outil performant tant que le bien est conservé. De plus, la possibilité d’échapper à la taxation sur la plus-value reste réelle grâce à deux leviers : la détention longue et l’exonération sur la première revente hors résidence principale, à condition de réinvestir dans sa résidence principale.
En clair, le LMNP devient un marathon fiscal, plus qu’un sprint spéculatif. La stratégie doit désormais s’appuyer sur le temps long, une gestion rigoureuse et un arbitrage fin entre rentabilité immédiate et pression fiscale différée.
